Category: недвижимость

ЛВ10

Люксембург: ипотека

Давно хотел написать небольшой пост из серии "а как у них" про ипотеку, а сегодня вот повод подвернулся.
Банк прислал письмо о том, что в одностороннем порядке с 1 ноября пересматривает ставку по ипотечному кредиту: вместо 1.8% будет теперь 1.7%. Это все очень радостно, и выглядит при этом так дико на фоне нынешних российских реалий, что я подумал, что это хороший повод собраться с мыслями и написать небольшой пост.

document1

Люксембург - маленькая страна, в которой много кто хочет жить. Плотность населения - более 270 чел/кв.км., плюс 160-170 тысяч коммьютеров приезжают на работу каждый день из соседних Бельгии и Франции, где зарплаты существенно ниже. Население страны выросло на 19% за последние 5 лет (исключительно за счет миграции). В правительстве заикаются о том, что население может достичь 1 миллиона человек уже к 2025 году (сейчас - 550 тысяч, 10 лет назад было меньше 400 тысяч). Уровень ВВП на душу населения - один из самых высоких в мире (в некоторые годы был даже самым высоким в мире). Инфраструктура для жизни шикарная, все леса-поля, школы-больницы, магазины-развлечения - все на высочайшем уровне.

Короче говоря, есть куча факторов, которые влияют на стоимость недвижимости самым негативным образом - она невероятно дорогая; скажем, совершенно одинаковый дом в пригороде Люксембурга и в бельгийском городе Арлоне (столице бельгийской провинции Люксембург), до которого от силы 15 минут езды, будет различаться по стоимости где-то раза в три. Причем это верно и для приобретения в собственность, и для аренды. Многие, поэтому, так и поступают - живут в Арлоне, Меце или Лонгви (это во в Франции), ездят оттуда каждый день на работу. Но это вариант для граждан Евросоюза, которые вольны выбирать себе место жительства где угодно. Для человека с рабочей визой и разрешением на работу в Люксембурге такой вариант не подходит, дом в Бельгии мне бы никто не сдал, да и не хотелось далеко ездить.

Приехав в страну, мы за несколько дней нашли вариант с арендой, который вписывался в наш бюджет и при этом соответствовал запросам. Тихий пригород, около 15 минут до центра города и до офиса (утром по пробкам - 25-30 минут), близко магазины и общественный транспорт, хорошая местная школа в пешеходной доступности, лес тоже рядом. По российским меркам это не загородный дом, а таунхаус - секция (треть) в доме типовой постройки. На минус первом этаже гараж, кладовка и котельная, на первом этаже - гостиная и кухня, на втором - одна спальня побольше и две поменьше (ну или детская и кабинет, как в нашем случае), и мансардный этаж, на котором по желанию можно оборудовать гостевую спальню. Итого жилой площади - 140 квадратных метров. Участок - 2 сотки. Ну, стандарты у всех разные, но по мне - в самый раз для семьи с двумя маленькими детьми и постоянно наезжающими родственниками и друзьями. Даже чуть тесновато. И это было по верхнему краю нашего бюджета, а по российским меркам выглядело пугающе (даже по "старому" курсу) - 2200 евро в месяц. В Арлоне такой домик стоил бы 700-800, максимум.

Покупать дом в наши планы не входило - во-первых, не на что, а во-вторых не было уверенности, что мы в Люксембурге надолго. Мы в Екатеринбурге много лет жили на съемных квартирах, и как-то серьезно занялись недвижимостью только после рождения первого ребенка, до этого совсем не хотелось привязываться к месту, и, честно говоря, навязчивой идеи "иметь свое" в плане недвижимости я никогда не понимал. Зачем ограничивать мобильность и стерилизовать кучу денег в кирпичах и обоях?

Люксембург заставил меня пересмотреть взгляды на этот вопрос сугубо прагматическим образом. Ключевая ставка ЕЦБ сейчас 0.05%, что делает все виды кредитов очень дешевыми. Автомобильные кредиты типично предоставляются под 3.5-4%, а ипотечный еще дешевле; как я понимаю, ставку по ипотеке частично субсидирует государство. Когда мы приехали, ставка была 2.1%, постепенно она падала и в какой-то момент наступил тот день, когда мы поняли, что сейчас купить дом будет просто дешевле, чем арендовать. И начали искать. (Нам очень нравился наш дом, но хозяин, увы, не хотел его продавать). Нашли мы в итоге ровно такой же дом на нашей же улице, в соседнем квартале - застройка типовая, поэтому планировка ровно такая же, очень удобно: не уверен, насколько, скажем, маленькая Маргаритка вообще поняла, что мы переехали, потому что не поменялось ничего. Участок только чуть побольше (3.5 сотки), за счет того, что это не средняя секция таунхауса теперь, а крайняя.

На падающем рынке, скинув 12% от первоначально рекомендованной риэлтором цены, успели очень быстро продать квартиру в Екатеринбурге и перевести ее в евро - это в точности дало возможность заплатить первоначальный взнос в размере 20% от стоимости дома (как показало развитие событий, если бы мы еще месяц прождали бы с квартирой, денег от ее продажи уже не хватило бы, а при меньшем размере первоначального взноса ипотечный процент был бы выше), оставшиеся 80% были оформлены в ипотеку на 30 лет, и месячный платеж по кредиту при нынешней ставке оказался действительно меньше стоимости аренды. Ставка плавающая, пересматривается раз в квартал, зависит от базовой ставки ЕЦБ, но не может подняться выше 4%. Ну вот первый пересмотр оказался в нашу пользу, это то, с чего я начал - вместо 1.8% теперь будет 1.7%, и разница в размере платежа по кредиту и тем, что мы платили за аренду стала уже довольно существенной (ура). Посмотрим, что будет дальше.

Ограничение одно: налог на покупку недвижимости составляет 7%. Государство предоставляет налоговый вычет один раз в жизни каждому взрослому члену семьи в сумме 20 тысяч евро, таким образом мы вместо примерно 50 тысяч евро налога должны были заплатить только около 10 тысяч, но этот налоговый вычет придется вернуть, если мы не проживем в этом доме два года. То есть быстро его продать и переехать еще куда-то - практически невозможно (точнее, очень дорого), равно как дорого и невыгодно получается вкладывать деньги в "инвестиционное жилье для сдачи в аренду", как это раньше было принято делать на растущем рынке недвижимости в России. Эта мера, вкупе с особым налогообложением доходов от аренды жилья, призвана, насколько я понимаю, защитить рынок от перегрева, несмотря на очевидный дефицит недвижимостив стране; по крайней мере, мне о феномене "инвестиционного жилья" в Люксембурге ничего не известно.

Кроме налога, на покупателей ложатся расходы связанные с нотариальным оформлением сделки и, естественно, страхование жизни заемщика; суммарно это получается еще около 30 тысяч, которые, однако, тоже можно включить в сумму кредита. На меня произвел большое впечатление нотариус: сначала я не понял, почему его работа стоит так дорого и занимает три недели, но во время заключения сделки он представил и подробно прокомментировал исследование правого статуса каждого клочка земли, из которых ныне состоит купленный нами участок, опираясь на кадастровые планы, начиная с 1810 года. Скрупулезная работа по очистке прав на объект недвижимости включала в себя изучение тонны документов, от завещания предыдущего владельца дома (мы покупали дом у его вдовы, но надо же было проверить, не унаследованы ли те или иные права еще кем-то, кроме нее) до квитанций по расчетам с электросетевой компанией (мало ли, какие там долги нам мог бы оставить предыдущий владелец), и итоговый отчет нотариуса выглядел как внушительный том, содержащий, помимо прочего, также и раздел с предложениями о структуре наших завещаний, которые помогли бы детям максимально просто вступить в права наследования...

Такие дела. Ну, посмотрим, конечно, что с ипотечной ставкой будет дальше в охваченной кризисом загнивающей и бездуховной европейской экономике. 
ЛВ10

Стройка на Луначарского-Шарташской

По Луначарского, между ОДО и перекрестком с Шарташской, перед домом Шарташская 10, есть (был) такой... ну не знаю, это не тянуло на скверик, но и пустырем не было - такой большой городской газон с несколькими тропинками; те, кто шли со стороны ОДО к "Бажовскому", срезали через него угол, проходя в зазор между домами 8 и 10. Визуально этот небольшой земельный участок воспринимался как продолжение площади Советской Армии, расширяя ее объем:

lunshart

И вот несколько месяцев назад в скверике внезапно появился забор. 
Первыми забили тревогу жители дома Шарташская 10, их не очень радовала, так скажем, стройка у себя под окнами. Мы туда сразу пришли, пообщались с застройщиком, запросили разрешительную документации в администрации города. Двухэтажный магазин, окна дому не закрывает, земля оформлена законно, разрешение получено законно... Вообще, все было очень культурно-открыто-прозрачно, застройщик охотно шел навстречу и показывал все документы. Ну, что делать - грустно, конечно (все равно не очень понятно, какой смысл в этом небольшом объеме что-то еще лепить, чисто с точки зрения ощущений плодить тесноту и скученность в городском пространстве), но если все законно и правильно - то и молодцы. 

Картинка на сегодня выглядит, однако, так: 
Фото0135

Извините, но на 2 этажа это никак не похоже. Аншлаг с планом строительства, описанием объекта и контактными данными ответственных лиц с забора исчез в неизвестном направления. На связь представители застройщика выходить перестали. Но у нас-то их разрешительная документация на руках есть, и мы-то провалами в памяти не страдаем, и прекрасно помним, что им было разрешено построить. Почему нельзя было это и сделать, ничего не нарушая - не пойму... 

Написали пачку обращений, будем укорачивать аппетиты и приводить в соответствие, короче говоря. 
ЛВ10

Вы все еще хотите квартиру в новом доме?

Цены на недвижимость в Екатеринбурге упали за последний год примерно на 15-20%, и продолжают падать. Застройщики рассчитывали на совсем другую норму прибыли; теперь же они изыскивают дополнительные способы заработать. За последние две недели на приемах и в электронном общении выслушал целый ряд историй, которые можно объединить единой канвой: нарушение прав участников долевого строительства новых многоэтажных домов.

Схема везде одна и та же: одновременно с договором долевого участия в строительстве, покупателю навязывается также и заключение договора с управляющей компанией. Дом построят - и уже выбрана форма управления, договора с управляющей компанией подписаны всеми жильцами. Естественно, такое принуждение незаконно, но разговор короткий: не хочешь заключать договор с УК? - не будет тебе новой квартиры. Рыночный механизм не срабатывает: одинаковой политики придерживаются абсолютно все застройщики.

Вот результат (самые разные дома, самые разные районы города, разные застройщики):
- "Мы платим более 10 тысяч рублей в месяц за трехкомнатную квартиру в новом доме..."
- "Управляющая компания самовольно повысила плату за содержание жилья с 12 до 15 рублей за квадратный метр..."
- "В квитанции, якобы по решению жильцов, внесена плата за парковку в размере 1500 рублей в месяц..."
- "При заключении договора долевого строительства, потребовали внести аванс 50 тысяч рублей на счет управляющей компании, как квартплату за несколько месяцев вперед..."

и так далее, до бесконечности; таких писем и обращений у меня с десяток, а если поискать по форуму "Общение соседей" на E1.RU, то число примеров легко можно довести и до сотни.

Таким образом

Collapse )

 
Вы все еще мечтаете о квартире в новом доме?