Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

ЛВ10

Люксембург: ипотека

Давно хотел написать небольшой пост из серии "а как у них" про ипотеку, а сегодня вот повод подвернулся.
Банк прислал письмо о том, что в одностороннем порядке с 1 ноября пересматривает ставку по ипотечному кредиту: вместо 1.8% будет теперь 1.7%. Это все очень радостно, и выглядит при этом так дико на фоне нынешних российских реалий, что я подумал, что это хороший повод собраться с мыслями и написать небольшой пост.

document1

Люксембург - маленькая страна, в которой много кто хочет жить. Плотность населения - более 270 чел/кв.км., плюс 160-170 тысяч коммьютеров приезжают на работу каждый день из соседних Бельгии и Франции, где зарплаты существенно ниже. Население страны выросло на 19% за последние 5 лет (исключительно за счет миграции). В правительстве заикаются о том, что население может достичь 1 миллиона человек уже к 2025 году (сейчас - 550 тысяч, 10 лет назад было меньше 400 тысяч). Уровень ВВП на душу населения - один из самых высоких в мире (в некоторые годы был даже самым высоким в мире). Инфраструктура для жизни шикарная, все леса-поля, школы-больницы, магазины-развлечения - все на высочайшем уровне.

Короче говоря, есть куча факторов, которые влияют на стоимость недвижимости самым негативным образом - она невероятно дорогая; скажем, совершенно одинаковый дом в пригороде Люксембурга и в бельгийском городе Арлоне (столице бельгийской провинции Люксембург), до которого от силы 15 минут езды, будет различаться по стоимости где-то раза в три. Причем это верно и для приобретения в собственность, и для аренды. Многие, поэтому, так и поступают - живут в Арлоне, Меце или Лонгви (это во в Франции), ездят оттуда каждый день на работу. Но это вариант для граждан Евросоюза, которые вольны выбирать себе место жительства где угодно. Для человека с рабочей визой и разрешением на работу в Люксембурге такой вариант не подходит, дом в Бельгии мне бы никто не сдал, да и не хотелось далеко ездить.

Приехав в страну, мы за несколько дней нашли вариант с арендой, который вписывался в наш бюджет и при этом соответствовал запросам. Тихий пригород, около 15 минут до центра города и до офиса (утром по пробкам - 25-30 минут), близко магазины и общественный транспорт, хорошая местная школа в пешеходной доступности, лес тоже рядом. По российским меркам это не загородный дом, а таунхаус - секция (треть) в доме типовой постройки. На минус первом этаже гараж, кладовка и котельная, на первом этаже - гостиная и кухня, на втором - одна спальня побольше и две поменьше (ну или детская и кабинет, как в нашем случае), и мансардный этаж, на котором по желанию можно оборудовать гостевую спальню. Итого жилой площади - 140 квадратных метров. Участок - 2 сотки. Ну, стандарты у всех разные, но по мне - в самый раз для семьи с двумя маленькими детьми и постоянно наезжающими родственниками и друзьями. Даже чуть тесновато. И это было по верхнему краю нашего бюджета, а по российским меркам выглядело пугающе (даже по "старому" курсу) - 2200 евро в месяц. В Арлоне такой домик стоил бы 700-800, максимум.

Покупать дом в наши планы не входило - во-первых, не на что, а во-вторых не было уверенности, что мы в Люксембурге надолго. Мы в Екатеринбурге много лет жили на съемных квартирах, и как-то серьезно занялись недвижимостью только после рождения первого ребенка, до этого совсем не хотелось привязываться к месту, и, честно говоря, навязчивой идеи "иметь свое" в плане недвижимости я никогда не понимал. Зачем ограничивать мобильность и стерилизовать кучу денег в кирпичах и обоях?

Люксембург заставил меня пересмотреть взгляды на этот вопрос сугубо прагматическим образом. Ключевая ставка ЕЦБ сейчас 0.05%, что делает все виды кредитов очень дешевыми. Автомобильные кредиты типично предоставляются под 3.5-4%, а ипотечный еще дешевле; как я понимаю, ставку по ипотеке частично субсидирует государство. Когда мы приехали, ставка была 2.1%, постепенно она падала и в какой-то момент наступил тот день, когда мы поняли, что сейчас купить дом будет просто дешевле, чем арендовать. И начали искать. (Нам очень нравился наш дом, но хозяин, увы, не хотел его продавать). Нашли мы в итоге ровно такой же дом на нашей же улице, в соседнем квартале - застройка типовая, поэтому планировка ровно такая же, очень удобно: не уверен, насколько, скажем, маленькая Маргаритка вообще поняла, что мы переехали, потому что не поменялось ничего. Участок только чуть побольше (3.5 сотки), за счет того, что это не средняя секция таунхауса теперь, а крайняя.

На падающем рынке, скинув 12% от первоначально рекомендованной риэлтором цены, успели очень быстро продать квартиру в Екатеринбурге и перевести ее в евро - это в точности дало возможность заплатить первоначальный взнос в размере 20% от стоимости дома (как показало развитие событий, если бы мы еще месяц прождали бы с квартирой, денег от ее продажи уже не хватило бы, а при меньшем размере первоначального взноса ипотечный процент был бы выше), оставшиеся 80% были оформлены в ипотеку на 30 лет, и месячный платеж по кредиту при нынешней ставке оказался действительно меньше стоимости аренды. Ставка плавающая, пересматривается раз в квартал, зависит от базовой ставки ЕЦБ, но не может подняться выше 4%. Ну вот первый пересмотр оказался в нашу пользу, это то, с чего я начал - вместо 1.8% теперь будет 1.7%, и разница в размере платежа по кредиту и тем, что мы платили за аренду стала уже довольно существенной (ура). Посмотрим, что будет дальше.

Ограничение одно: налог на покупку недвижимости составляет 7%. Государство предоставляет налоговый вычет один раз в жизни каждому взрослому члену семьи в сумме 20 тысяч евро, таким образом мы вместо примерно 50 тысяч евро налога должны были заплатить только около 10 тысяч, но этот налоговый вычет придется вернуть, если мы не проживем в этом доме два года. То есть быстро его продать и переехать еще куда-то - практически невозможно (точнее, очень дорого), равно как дорого и невыгодно получается вкладывать деньги в "инвестиционное жилье для сдачи в аренду", как это раньше было принято делать на растущем рынке недвижимости в России. Эта мера, вкупе с особым налогообложением доходов от аренды жилья, призвана, насколько я понимаю, защитить рынок от перегрева, несмотря на очевидный дефицит недвижимостив стране; по крайней мере, мне о феномене "инвестиционного жилья" в Люксембурге ничего не известно.

Кроме налога, на покупателей ложатся расходы связанные с нотариальным оформлением сделки и, естественно, страхование жизни заемщика; суммарно это получается еще около 30 тысяч, которые, однако, тоже можно включить в сумму кредита. На меня произвел большое впечатление нотариус: сначала я не понял, почему его работа стоит так дорого и занимает три недели, но во время заключения сделки он представил и подробно прокомментировал исследование правого статуса каждого клочка земли, из которых ныне состоит купленный нами участок, опираясь на кадастровые планы, начиная с 1810 года. Скрупулезная работа по очистке прав на объект недвижимости включала в себя изучение тонны документов, от завещания предыдущего владельца дома (мы покупали дом у его вдовы, но надо же было проверить, не унаследованы ли те или иные права еще кем-то, кроме нее) до квитанций по расчетам с электросетевой компанией (мало ли, какие там долги нам мог бы оставить предыдущий владелец), и итоговый отчет нотариуса выглядел как внушительный том, содержащий, помимо прочего, также и раздел с предложениями о структуре наших завещаний, которые помогли бы детям максимально просто вступить в права наследования...

Такие дела. Ну, посмотрим, конечно, что с ипотечной ставкой будет дальше в охваченной кризисом загнивающей и бездуховной европейской экономике. 
ЛВ10

Городские новости

Хорошая новость номер раз. 
Предыстория. Наглая фирма "Агрострой" получила несколько участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в Ленинском районе Екатеринбурга, и начала строить на них (незаконно) четырехэтажные 10-12-квартирные дома. На участках, где вообще нет канализации, нет водопровода, нет достаточно подвода электричества, не оборудованы мусорки и т.д. Соседи, жизнь которых в связи с этим должна была превратиться в ад, стали обращаться по инстанциям. Однако, пока вопросы решались на уровне органов Ленинского района, то "Агрострой" выходил кругом прав. И районная прокуратура, и районный суд, и районная милиция - все были на стороне застройщиков. А застройщики, пользуясь этим, тупо избивали местных жителей, когда те пытались сопротивляться. Ленинский район - как, кстати, и почти любой район в нашей стране - оказался по модели своего устройства локальной Кущевкой. 
Результат. Прошло полтора года. Жители не сложили руки, прорвались через уровень районных инстанций и дошли до областных. И оказалось, что волосатой лапы на таком уровне у застройщиков нет. Областной суд увидел, что дома вовсе не индивидуальные, а многоквартирные (чего в упор не замечали местные органы власти), и что все мыслимые и немыслимые строительные нормы нарушены. Сегодня первый из недостроенных агростроевских домов начали сносить
Мораль. Ничего бы не вышло, если бы жители поселка Совхозный сложили бы руки после первых неудач в судах и первых угроз. 

Хорошая новость номер два. 
Предыстория. В городской администрации Екатеринбурга работает много вполне внятных чиновников, и много совершенно охреневших жуликов. Но даже среди вторых совершенно особое место занимает начальник управления культуры Татьяна Ярошевская, вульгарная и невежественная особа (личное оценочное суждение в отношении должностного лица, публичная критика в адрес которого допустима в соответствии с решением ЕСПЧ), которая имеет такое же отношение к культуре, как я к балету, и которая превратила всю городскую сферу культуры в свою частную лавочку. Я много писал о главном гешефте Ярошевской - ЕАСИ - муниципальном вузе, где обучение одного специалиста в сфере культуры обходится городскому бюджету примерно в 130 тысяч рублей в год; другим источником прибыли для нее являются все крупные общегородские мероприятия. Схемы очень простые, их две. Первая схема: все конкурсы на проведение Дня города и новогодних праздников всегда выигрывают, из года в год, одни и те же фирмы, дружественные Ярошевской. Вторая схема: "национализация убытков, приватизация прибыли" - город щедро платит за проведение мероприятий, а все коммерческие доходы от их проведения (размещение рекламы, работа аттракционов и т.д.) оседают в карманах у организаторов. Именно так работает из года в год традиционный ледовый городок на главной площади Екатеринбурга - площади 1905 года. Город тратит более 20 миллионов рублей на его возведение, за городские деньги этот городок строит фирма "Айс-проект", потом она ставит там платные аттракционы (без какого-либо конкурса на право их размещения) и стрижет купоны. В прошлом году команда "Роспил-УрФО" доказала в ФАС незаконность этой схемы, и Ярошевская была оштрафована на 80 тысяч рублей, однако, почему-то, к ее увольнению это не привело.
Результат. В этом году конкурс на строительство ледового городка снова проводится с нарушениями. В прошлом году, мы подали жалобу в ФАС уже после проведения конкурса и строительства городка - по результатам опроса в этом ЖЖ. Это сильно ограничило наши возможности в плане результативности жалобы - предотвратить распил уже было невозможно, только оштрафовать Ярошевскую - но зато не поставило под угрозу собственно организацию любимого горожанами мероприятия. Профилактика, однако, не помогла (честно говоря, мы рассчитывали, что глава администрации Екатеринбурга догадается, что чиновника, пойманного и оштрафованного за распильный конкурс надо увольнять), более того, сумма конкурса снова выросла - поэтому в этот раз средства будут более сильнодействующими. "Роспил-УрФО" подал жалобу на выявленные в конкурсной документации нарушения. Да, это может привести к отмене конкурса и срыву строительства ледового городка в этому году; 100% ответственность за это будет лежать на Якобе и Ярошевской. 
Мораль. Тебя посадят - а ты не воруй. 

Ну и вопрос. 
Poll #1880561 Ледовый городок

Ваше отношение к ледовому городку на площади 1905 года?

Ледовый городок - замечательная традиция нашего города, деньги не играют большой роли
7(2.0%)
Ледовый городок нужен, но, конечно, нужен и общественный контроль за расходами на него
236(68.4%)
Мне и без ледового городка хорошо
90(26.1%)
Этот опрос - дерьмо
12(3.5%)

ЛВ10

Коммунальный бизнес по-русски

Екатеринбург. Новый дом. 
Как водится, управляющая компания навязана застройщиком,
Застройщик сдал фактически сдал дом с опозданием на полтора года, но по документам - точно в срок, 31 декабря 2009 года подписав акт госприемки "с нарушениями". (В доме на тот момент не было ни коммуникаций, ни даже черновой отделки). 
Но даже весной 2011 года, когда стали выдавать ключи, все было сделано кое-как. 

Управляющая компания развешивает в лифтах объявление о том, что, по вине застройщика (собственники компании-застройщика и УК - одни и те же люди!) некачественно смонтированы полотенцесушители, возможен их обрыв с затоплением. И просит жильцов их по возможности заменить. 

Жилец за свой счет покупает новый полотенцесушитель, вызывает мастеров, и просит инженерную службу УК отключить стояк, чтобы полотенцесушитель заменить. На 10 минут отключить. "Да, конечно. Подаете письменную заявку на отключение стояка за 3 дня до даты проведения работ, и платите 1000 рублей". (Или - "800 рублей без квитанции", - тут же услужливо добавляет диспетчер).

То есть вот они меня просят за свой счет поменять новый полотенцесушитель - бракованный по их же вине, - и они же с меня еще и поиметь на этом хотят, 1000 рублей за два оборота вентиля.

Закончу с выборами в КС, займусь созданием ТСЖ. 
ЛВ10

Стройка на Луначарского-Шарташской

По Луначарского, между ОДО и перекрестком с Шарташской, перед домом Шарташская 10, есть (был) такой... ну не знаю, это не тянуло на скверик, но и пустырем не было - такой большой городской газон с несколькими тропинками; те, кто шли со стороны ОДО к "Бажовскому", срезали через него угол, проходя в зазор между домами 8 и 10. Визуально этот небольшой земельный участок воспринимался как продолжение площади Советской Армии, расширяя ее объем:

lunshart

И вот несколько месяцев назад в скверике внезапно появился забор. 
Первыми забили тревогу жители дома Шарташская 10, их не очень радовала, так скажем, стройка у себя под окнами. Мы туда сразу пришли, пообщались с застройщиком, запросили разрешительную документации в администрации города. Двухэтажный магазин, окна дому не закрывает, земля оформлена законно, разрешение получено законно... Вообще, все было очень культурно-открыто-прозрачно, застройщик охотно шел навстречу и показывал все документы. Ну, что делать - грустно, конечно (все равно не очень понятно, какой смысл в этом небольшом объеме что-то еще лепить, чисто с точки зрения ощущений плодить тесноту и скученность в городском пространстве), но если все законно и правильно - то и молодцы. 

Картинка на сегодня выглядит, однако, так: 
Фото0135

Извините, но на 2 этажа это никак не похоже. Аншлаг с планом строительства, описанием объекта и контактными данными ответственных лиц с забора исчез в неизвестном направления. На связь представители застройщика выходить перестали. Но у нас-то их разрешительная документация на руках есть, и мы-то провалами в памяти не страдаем, и прекрасно помним, что им было разрешено построить. Почему нельзя было это и сделать, ничего не нарушая - не пойму... 

Написали пачку обращений, будем укорачивать аппетиты и приводить в соответствие, короче говоря. 
ЛВ10

Еще и еще про Пассаж



Такая бумажка висит изнутри на заборе, которым обнесен Пассаж и половина сквера на площади 1905 года в Екатеринбурге. Сегодня мне вместе с депутатом Заксобрания Еленой Кукушкиной (КПРФ) и руководителем движения "Чистый город" Светланой Ефановой на несколько минут и несколько метров удалось проникнуть внутрь этого забора вместе с нарядом ППС, но потом охрана сориентировалась, прочитала эту самую инструкцию, и опять выставила нас за периметр. 

Почему мы снова оказались у Пассажа? 
Потому что сегодня начался демонтаж фасада по ул. Вайнера - одного из трех, которые включены в пресловутый "предмет охраны". 

Напомню очень кратко диспозицию. 
1. Здание Пассажа - памятник, объект культурного наследия, оно включено в федеральный реестр. У него утвержден "предмет охраны" - три фасада, лестница, метлахская плитка, лепнина на потолке. Предмет охраны - это то, что составляет в здании наибольшую культурно-историческую ценность. 
2. Позиция общественности, занимающейся охраной памятников: трогать Пассаж нельзя, это объект культурного наследия. Ну, например: вот есть в Питере Петропавловский собор, и в нем, допустим, предметом охраны являются усыпальницы российских императоров (я не знаю, как там на самом деле, но почему бы нет? можно себе представить, что это так и есть - эти захоронения, безусловно, представляют собой наибольшую ценность в этом соборе) - следует ли из этого, что собор можно снести, а гробницы оставить? Нет, конечно! Точно также и здесь: Пассаж является объектом культурного наследия как единое целое. Уголовный Кодекс, кстати, в своей статье 243, никак не касается вопроса о соотношении объекта культурного наследия и предмета охраны. Там просто написано - "Уничтожение или повреждение памятников истории, культуры, природных комплексов или объектов, взятых под охрану государства, а также предметов или документов, имеющих историческую или культурную ценность, наказываются штрафом в размере до двухсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до восемнадцати месяцев либо лишением свободы на срок до двух лет". Пассаж памятник? Памятник. Под охрану взят? Взят. Поврежден? Поврежден. Товарищ старший лейтенант, составляйте протокол! "Нет, у них тут есть какая-то бумажка от министерства культуры". 
3. Позиция застройщиков, удивительным образом совпадающая с позицией городских властей и министерства культуры Свердловской области: если предмет охраны сохраняется в неизменном виде, то со всем остальным зданием можно делать все, что угодно. Это очень спорное толкование, прямо на норме закона оно не основано, но Минкульт СО, тем не менее, считает именно так, и потому выдал застройщику бумажку, которая подленько именуется "Разрешение на проведение работ по сохранению памятника". По сохранению путем уничтожения... Вот эта бумажка: 


Заметьте, что в одном и "защитники Пассажа", и "застройщики" сходятся - предмет охраны трогать нельзя! 
Если юридический спор относительно возможности что-то делать с остальным зданием продолжается (защитники считают, что в отношении объекта культурного наследия допустимо только "приспособление под современные нужды", застройщики считают, что допустима и "реконструкция", причем в формате "до основанья, а затем"), то относительно предмета охраны согласны все - юридически возможны только его "консервация", "сохранение", "реставрация" - но никак не "снос", "разрушение", "повреждение" или "реконструкция". 

Тогда почему же сегодня его разбирали с помощью крана? 


И на этот счет у застройщика мог бы быть козырь в рукаве. "А это мы так реставрируем", - могли бы они сказать, - "по камешку разберем, аккуратно почистим и помоем, укрепим внутренние конструкции и снова соберем". Сильный аргумент. Реставрация такая бывает. Но есть два "но" - во-первых, должен быть проект проведения работ по реставрации, сделанный специализирующейся на такого рода вещах реставрационной мастерской (такого проекта нет), и, во-вторых - см. пятый пункт приведенного выше разрешение Минкульта - любые работы с предметом охраны могут производиться только под контролем уполномоченного сотрудника министерства. Мудрено? Но, если подумать, очень логично: так государство реализует свои полномочия по охране памятников; мало ли, что иначе наделает подрядная организация. 

Так вот, сегодня демонтаж "предмета охраны" начался, никакого представителя министерства культуры на площадке не было, и именно это мы вместе с Кукушкиной и Ефановой пытались зафиксировать с помощью полиции. Увы, старший лейтенант так и не понял (или не захотел понять), что от него хотят. "Давайте поедем в отделение, напишете заявление". - "Нам надо, чтобы вы здесь на месте составили акт, что здесь не присутствует представитель министерства культуры". - "Давайте поедем в отделение, напишете объяснение, и все это изложите...". И так далее. 

А ведь спор о допустимом и недопустимом в отношении предмета охраны и объекта культурного наследия - это только одно из противоречий в отношении того, что делают с Пассажем! 
А есть еще позиция НПЦ по охране памятников культуры: никакие подземные работы на объекте нельзя проводить без археологического надзора (а там планируется, напомню, паркинг на 450 машиномест), поскольку объект находится на территории екатеринбургской крепости - но застройщик не обращался в архнадзор, не заказывал проект, никакие исследования не проводились. Как так? 
А есть еще недоумение относительно проекта по соединению Пассажа с ЦУМом и перекрытия Банковского переулка - а горожан и про это спросить не надо? Этот переулок играет большую роль в городской среде, по нему куча людей проходит каждый день, а им это будет удобно? 
А есть еще неокончившийся (сейчас он в самом разгаре) процесс в Уставном суде, относительно законности перевода большей части территории сквера на площади 1905 года из зоны ТОП-2 (территория общего пользования) в зону застройки ДЦ-1 (деловой центр), без каких либо публичных слушаний и иных предусмотренных законом процедур на этот счет. 
А есть еще вопрос этического плана: неужели можно просто не спрашивать горожан, строя на центральной площади города какие-то непомерных размеров турецкие бани из стекла и металла? 

Кстати, к последнему вопросу апеллирует в своем обращении и губернатор Александр Мишарин, и с ним невозможно не согласиться: да, вопрос о том, что и как строить в центре города - это вопрос всех горожан, и он требует прозрачного общественного обсуждения. (Помнится, я впервые стал много говорить об этом ровно два года тому назад, в связи с известными событиями вокруг площади Труда, и тогда губернатор Мишарин был со мной категорически не согласен. Рад что что-то заставило изменить его свою точку зрения по этому вопросу). Вполне однозначную позицию по Пассажу заняли и полпред Евгений Куйвашев, и свеженазначенный главный федеральный инспектор по Свердловской области Яков Силин. Да, возможно, они просто все считают, что казус с Пассажем - это очень удобный повод нанести болезненный удар по "городским" под руководством вице-мэра Тунгусова, который очень близок с застройщиком, - но меня это в данном случае совершенно не смущает. Пусть бы даже это и были только аппаратные игры - важно, что ситуация раскачивается, и высокопоставленные чиновники публично заявляют о том, что горожане имеют право голоса при решении вопросов развития городской среды. Это - дорогого стоит! 

*** 

Короче говоря, ребята (архитекторы и общественники: Олег Букин, Светлана Ефанова, Полина Иванова) подали в мэрию заявку на митинг, 24 марта в 14.00. Я не знаю еще по месту (идет согласование) и не принимаю участия в организации митинга, но он мне кажется хорошей идеей, и как рядовой горожанин пойду туда обязательно. 
На митинг в защиту Пассажа записываются здесь

Мне кажется, что на этот митинг вполне могут прийти очень разные люди. 
Есть энтузиасты-пуристы вроде Олега Букина - он полагает, что Пассаж абсолютно свят как памятник, и трогать его нельзя.
Есть те, кто так вовсе не считает, но кого возмущает уродливый проект еще одного гигантского ТЦ в густо застроенном центре города, и кто согласен с тем, что при определении облика центра мнение горожан должно быть учтено: да, Пассаж следует реконструировать, но не таким образом.
Есть те, для кого важнее всего судьба сквера, более половины которого просто украдено чиновниками из Главархитектуры, и отдано под застройку - как будто в городе у нас так много зеленых мест в центре.
Есть те, кого больше всего возмущает наплевательское отношение, с которым застройщики подходят в соблюдению закона; кто понимает, что беспредел никогда не бывает "целесообразным". 
Есть те, кто ничего не имеют против реконструкции, но при этом понимают, что предлагаемое решение категорически противоречит современным урбанистическим принципам (здесь не могу еще раз не сослаться на прекрасную статью Владимира Злоказова "Право на город"). 

Так вот, мне кажется, что всем этим людям вполне можно было бы отбросить 24 марта эти небольшие (на самом деле) разногласия, и в первую очередь отстоять даже не Пассаж, а именно свое Право на город; право городского сообщества вести дискуссию, право быть услышанным. 
ЛВ10

Бюджет Екатеринбурга в 2010 году: Доходы

В самолете из Москвы в Вашингтон доразбирал отчет об исполнении бюджета Екатеринбурга в 2010 году. 
Хочу немного всяких разных цифр показать; мне кажется, неравнодушным горожанам полезно ориентироваться в том, как он у нас устроен. Жалко, не умею рисовать красивую инфографику, поэтому наберитесь терпения, чтобы продраться через много букв и цифр. 

Пробежимся по доходам и расходам. Как обычно, буду говорить в первую очередь об основных статьях, а также обращать внимание на какие-то отдельные курьезности или непонятности. 

Доходы. 
Собственные доходы бюджета составили в 2010 году 16.72 млрд рублей. Я уже много раз рассказывал (впрочем, мне не жалко повторить), что именно это число является характерным и важным, именно оно отражает в наибольшей степени состояние муниципальных финансов. Это - та сумма, которой управляет городская администрация, в распределении которой и заключается таинство бюджетного процесса. Формально же размер городского бюджета в полтора раза больше (в 2010 году - 24.68 млрд). Эти "дополнительные" 8 млрд - субвенции и субсидии из вышестоящих бюджетов (федерального и областного), которые расходуются целевым образом. Поэтому, изучать расходование этих средств с точки зрения разумности и рациональности их распределения нет особого смысла (с позиции муниципального депутата).
 
С этой тонкостью связано и определенное кокетство. Например, когда говорят: "у нас бюджет социально ориентирован на 62%", то имеют в виду следующее - из общей суммы в 24 млрд около 62% расходов приходится на "социальные" статьи: образование, здравоохранение, соцзащиту. Это, конечно, так, но вот только из 8 млрд трансфертов из вышестоящих бюджетов 3 млрд приходятся на зарплату учителям и еще 3 млрд - на субсидии льготникам после монетизации в сфере ЖКХ. И это тоже все попадает в статистику как "социальные расходы городского бюждета". Если же смотреть на структуру затрат по тем суммам, в отношении которых принимает решения собственно городская администрация - то окажется, что никакими 62% социальности и не пахнет. (Другой разговор - хорошо это или плохо, я не берусь судить, но фиксирую факт, что определенная манипуляция цифрами с целью придания им максимальной благовидности здесь имеется). Схожая манипуляция - исчисление отдельны расходов в процентах от всего бюджета. Например, тратим на метро 2.3 миллиарда и говорим, что это "меньше 10% от бюджета". Нифига: это почти 15% от бюджета, которым администрация могла сама распорядиться. С точки зрения разумности этих расходов, их адеватности финансовым возможностям города сразу получается немного другое впечатление, не так ли? 

Но из чего же складываются 16.7 млрд рублей наших реальных бюджетных доходов? Главным источником остается НДФЛ (налог на доходы физических лиц), который обеспечил в 2010 году почти половину всей суммы - 8.04 млрд рублей. Много это или мало? Поступивший в городской бюджет НДФЛ - это 30% от его сборов, которые, в свою очередь, составляют 13% от зарплаты. Нетрудно вычислить, что такие поступления в бюджет соответствуют примерно 200 млрд рублей облагаемого налогом дохода, полученного жителями Екатеринбурга в 2010 году. При средней зарплате около 25000 рублей в месяц, это соответствует 670 тысячам работающих (т.е. 50% от населения города) - по порядку величин сходится. 
 
Есть, однако, два обстоятельства, которые заставляют воспринимать объем поступлений по НДФЛ с печалью. Во-первых, его сбор в 2009 году составил те же 8 млрд рублей ровно. (А годом ранее, в 2008 году - 11 млрд, и исходя из этого в трехлетнем бюджете, принятом осенью 2008 года, сборы 2009 года проектировались в размере 13 млрд рублей, а сборы 2010 года - в размере 16 млрд рублей!). То есть - официальные зарплаты не растут вообще (про инфляцию все в курсе, ага?). Во-вторых, товарооборот потребительского рынка в 2010 году составил около 440 млрд рублей (это только товары и услуги! тут нет, например, ресторанов, нет и расходов за пределами Екатеринбурга - в отпусках, например). То есть, екатеринбуржцы заработали 200 млрд, а потратили в магазинах города 440 млрд. Понятно, что к нам на шоппинг и из других городов приезжают, но все равно вы прекрасно понимаете, что это означает. Не меньше половины зарплат (может, и больше) - в тени, и это жестоко отражается на основном источнике пополнения городского бюджета. 
 
И это в 2010 году! Что же говорить про год 2011-й, когда кардинально были повышены налоги на фонд заработной платы? В тень уходят все. У меня еще нет цифр по исполнению бюджета в первом квартале, но я ожидаю, что мы увидим там катастрофу. По крайней мере, в кулуарах говорится о том, что со сбором НДФЛ все грустно. Косвенное подтверждение этому - в решении коллегии Администрации города Екатеринбурга от 9.02.2011 (по итогам всего только лишь января), в котором в крайне резком тоне предписывается "главам администраций районов, начальникам управлений, комитетов Администрации города Екатеринбурга ... 1) усилить работу по снижению задолженности по платежам в бюджет... 2)  активизировать работу межведомственных комиссий ...  и мобильных групп по выявлению неучтенных объектов недвижимости и земельных участков ... 3) разработать и утвердить до 01.03.2011 планы мероприятий по сокращению неэффективных расходов бюджета ... (читай - подготовить секвестр)" и так далее, и тому подобное. 
 
Помимо НДФЛ, есть еще четыре сколько-то значимых источников поступлений средств в городской бюджет. 
На втором месте - земельный налог, его собрано 2.14 млрд рублей (на 50 млн. меньше, чем было запланировано в бюджете). На пятом месте - ЕНВД, 1.16 млрд. рублей. На третьем и четвертом месте - доходы от использования муниципальной собственности, и здесь надо остановиться подробнее. 
 
"Доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки" - дали 1.54 млрд рублей, "Прочие поступления от использования имущества" - 1.42 млрд рублей, и "Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в оперативном управлении органов управления городских округов и созданных ими учреждений" - еще 200 млн. рублей. На самом деле, под "прочими поступлениями" скрывается муниципальная аренда (когда коммерческой фирме сдается какое-нибудь принадлежащее муниципалитету помещение на первом этаже, например), а под "доходами от сдачи в аренду имущества..." - муниципальная субаренда (когда, например, коммерческая аптека арендует помещение у муниципальной больницы). Если аренду и субаренду объединить, получится 1.62 млрд рублей доходов от сдачи в аренду недвижимости. 
 
Итак, суммарно управление муниципальным имуществом (землей и недвижимостью) дает очень хорошие деньги - более 3 млрд рублей в год. Но хороший ли это результат? Свидетельствует ли он о качественном управлении активами? Мы не знаем! Может да, а может и нет! Вот интересно: сбором налогов администрация сама не управляет, непосредственного влияния на размер и скорость поступления налоговых платежей в городской бюджет оказать не может - но уделяет этому вопросу в своих документах огромное внимание. И депутатам информацию предоставляет охотно - ежеквартально пересылает оперативные сводки из областной налоговой. А вот управление муниципальной собственностью остается тайной за семью печатями. Казалось бы, где как не здесь отношения между городской Думой и городской администрацией должны быть выстроены по принципу "совет директоров - исполнительный орган"? Есть городское имущество, есть "акционеры" в виде горожан, есть заинтересованность в оптимальном управлении имуществом, есть администрация, которая этим имуществом в интересах горожан управляет - но представителям горожан, как бы даже и наделенным контрольными функциями, никакой информации о ходе этого управления не предоставляется. Вообще. Тайна за семью печатями. Притчей во языцех стал простейший вопрос о реестре муниципальной собственности: какая недвижимость есть у города? с кем заключены договора аренды? на каких условиях? Эту информацию ЕКУГИ охраняет, как кощееву смерть. Возможно потому, что, стань эта информация публичной, действительно кому-то не сдобровать? Да хотя бы одну цифру узнать: сколько у нас всего муниципальной нежилой недвижимости, сдаваемой в аренду? в квадратных метрах? Рыночная цена по городу в среднем - где-то рублей 700 за метр, соответственно сборы в 1.62 млрд рублей в год соответствуют примерно 200 тысячам квадратных метров недвижимости, сдаваемой по рыночным ценам. А сколько ее на самом деле? По моей информации - гораздо больше; а цена "на выходе", соответственно, гораздо меньше. Говорят, что город получает в среднем меньше 300 рублей за метр в месяц сдаваемой в аренду недвижимости, но не от конечных арендаторов - а от фирм-прокладок, в которых сидят "нужные люди". И спиливают,  таким образом, миллиарда два в год только на этой теме. 
 
Серьезные обвинения; развеять их очень просто: показать реестр. Но ни прошлому составу Думы этого не удалось добиться от городской администрации, ни этому пока не удается. Наводит на подозрения, не правда ли? 
 
Еще более яркий пример вытекает из строчки, которой нет в перечне основных источников наполнения бюджета. Вот эта строчка: "Доходы в виде прибыли, приходящейся на доли в уставных (складочных) капиталах хозяйственных товариществ и обществ, или дивидендов по акциям, принадлежащим городским округам" - 7003 тыс. рублей. Семь миллионов рублей. Это весь годовой (!) доход городского бюджета от всех акций, находящихся в муниципальной казне. Какие именно акции есть у города - я, опять же, не знаю (реестра-то нет). Но судя хотя бы по сообщениями СМИ и по открытой информации, муниципалитету принадлежит, например, крупный пакет акций Екатеринбургского муниципального банка. Крупный пакет акций телекомпании "Студия-41". Крупная доля в уставном капитале ООО "ЕРЦ" (еще недавно это было МУП "ЕРЦ" - крупнейший оператор рынка платежей за ЖКХ, с годовым оборотом порядка 500-600 млн рублей). Крупная доля (35%) в уставном капитале компании "Информационная сеть" (оператор транспортной карты). И много еще чего. И вот управление этими нематериальными активами приносит в год 7 миллионов рублей. Это можно назвать эффективным управлением? Думаю, нет. Думаю, совет директоров коммерческой компании давно распустил бы такой исполнительный орган. 
 
Такие дела. Суммарно, перечисленные пять основных источников доходов городского бюджета (НДФЛ, ЕНВД, земельный налог, аренда земли и недвижимости) составляют 14.5 млрд рублей или более 85% от всей доходной части. Поэтому, если где-то и есть потенциал для серьезного увеличения наполняемости бюджета, то только здесь. Как мне кажется, мой анализ убедительно показывает, что область поиска можно сузить: собака (если она есть) зарыта в качестве управления муниципальной собственностью. На сегодняшний день горожане и даже депутаты не имеют никакой возможности оценить это качество. 
 
Резюме. 
Я хочу сделать борьбу за прозрачность реестра муниципальной собственности, и за повышения качества управления муниципальной собственностью одной из главных тем этого года, и в скором времени опубликую свой план кампании по этой теме;  буду рад и любым мыслям или предложениям, которые вы дадите, и любой дополнительной информации (в том числе, инсайдерской ) о том, куда копать.  
 
ЛВ10

Разное

Поездка в поселок Восточный: фотографии. Collapse )

Иск в мой адрес от Аргус-СФК и А.Суровикиной.
Вчера Аргус-СФК и г-жа Суровикина решили защитить свою честь, достоинство и деловую репутацию, и обратились в суд с исковым заявлением. Это заявление анонимные доброжелатели тут же бросили и в Интернет, не потрудившись даже закрыть мой домашний адрес, что как бы не очень правильно. Ну что уж делать - остается только воспроизвести эту филькину грамоту. 
Collapse )
Как можно видеть, просят они не 100 тысяч рублей, а 200 тысяч, и не в "помощь детскому приюту", а себе лично. Однако же, обращение в суд я все равно считаю крайне положительным явлением, гораздо более положительным, чем передачу мне через третьих лиц разного рода угроз. Будет очень интересно услышать в судебном заседании о том, что, например, не соответствует действительности в утверждении о том, что стоимость подключения к электросетям для Аргуса была снижена с 80 млн. рублей до 6 млн. рублей. Будет также очень интересно узнать, как же так Аргус-СФК умудрился избежать государственной поддержки, будучи включенным в государственную инвестпрограмму. И так далее. Запасайтесь поп-корном.  



Предприятие Аргус-СФК: мнение эксперта. 
Я писал о том, что ездил в поселок Восточный не в одиночку, а с экспертами. Привожу мнение одного из них; человек имеет опыт организации лесопромышленного производства. 


Collapse )

А теперь мои выводы. 
Конечно, по мере нашего погружения в суть ситуации, меняется ее оценка. Collapse ) 

Теперь - к городским делам. 
Тарифы на подключение к сетям. 
Хочу поделиться маленькой радостью - помните самое-самое первое дело мое как депутата, два года тому назад, когда я заинтересовался тем, что при строительстве объектов, в которых "предполагается размещение муниципальных учреждений" предоставлялась скидка в 90% к тарифу на подключения к коммунальным сетям. И этим пользовались толпы застройщиков, которые писали на стендах "Строительство межшкольного учебного комбината", фигачили офисное здание и не платили за подключение к инфраструктуре. Мы с этим долго воевали в разных прокуратурах и ФАСах, и летом прошлого года добились изменения этой ситуации в части электричества. Теперь вот и по воде новое постановление без всяких незаконных преференций для избранных: Collapse )


ПАССАЖ. 
Я тут недавно написал много букв про разные сомнительные стройки в нашем городе, и в их числе - про планы реконструкции Пассажа и уничтожение прилегающего сквера. Честно говоря, несмотря на все амбиции предполагаемого застройщика (общества "Малышева-73"), я не очень опасался за сквер и за Пассаж, потому что я принципиально не понимал, каким образом что-то можно сделать со сквером (территорией ТОП-2) и со зданием (памятником истории культуры). Однако, по всей видимости, основания для опасений есть. Вскоре после той публикации получил анонимное письмо, которое я ниже приведу. (Не люблю цитировать анонимки, но здесь все настолько конкретно и проверяемо, что я не могу себе представить, чтобы это было неправдой).  

Почитайте, очень поучительно: 


Collapse )

Есть точка зрения, что это всё - неслучайно. Все упомянутые постановления запрошу, почитаю, выложу. Что можно оспорить - оспорим. Ну а вообще, друзья, что делать будем по этой ситуации? 

В качестве бонус-трека: много ссылок на Немцова. 
Интервью Бориса Немцова на Эхе. 
Пресс-ланч Немцова на e2-e4.tv.
Пресс-конференция Немцова от Юрия Демидова. 
ЛВ10

Важный документ по межеванию и точечной застройке

А вот, что удалось откопать. Если я правильно понимаю, то этим мы полностью закрываем вопросы по строительству "домов-вставок" как на Уральской 60, 64, 68, так и на Сыромолотова 7, 9, 11, 13, 15, да и вообще где-либо еще. Посмотрите, короткий документ, но очень важный. Сейчас мы на примере Уральской 60 попробуем пройти этот путь через суды, со ссылкой на это постановление пленума, и попробуем из этого сделать типовой кейс для всего города. (Выделения курсивом в тексте - мои).

 

 

Collapse )



Что всё это значит?  До 1 января 2005 года городская администрация имела право предоставлять в аренду участки сроком до 5 лет под строительство без проведения конкурса и, фактически, без учета мнения жильцов окрестных домов (в том случае, если это происходило на придомовой территории). До 1 марта 2007 года продлился переходный период, когда это всё еще было возможно, но только в том случае, если до 1 января 2005 года было проведено "предварительное согласование" границ земельного участка и проекта застройки - что привело, естественно, к массовому оформлению таких согласований задним числом, и не более того. Февраль 2007 года стал рекордным месяцем всех времен и народов по заключению договоров аренды, трудились, такое ощущение, в три смены. И вот теперь оказывается - всё было напрасно (кроме тех участков, конечно, на которых успели построиться). Постановление Пленума однозначно гласит, по сути дела, следующее: если при законно проведенном межевании определенный земельный участок должен был бы отойти к придомовой территории того или иного дома, то администрация не вправе взять и вырезать кусок этого земельного участка под строительство, даже если межевание все еще не было проведено. Более того, администрацию можно наказывать за несвоевременно проведенное межевание, и в судебном порядке принуждать к его проведению. Вот так и будем делать.  


ЛВ10

Вы все еще хотите квартиру в новом доме?

Цены на недвижимость в Екатеринбурге упали за последний год примерно на 15-20%, и продолжают падать. Застройщики рассчитывали на совсем другую норму прибыли; теперь же они изыскивают дополнительные способы заработать. За последние две недели на приемах и в электронном общении выслушал целый ряд историй, которые можно объединить единой канвой: нарушение прав участников долевого строительства новых многоэтажных домов.

Схема везде одна и та же: одновременно с договором долевого участия в строительстве, покупателю навязывается также и заключение договора с управляющей компанией. Дом построят - и уже выбрана форма управления, договора с управляющей компанией подписаны всеми жильцами. Естественно, такое принуждение незаконно, но разговор короткий: не хочешь заключать договор с УК? - не будет тебе новой квартиры. Рыночный механизм не срабатывает: одинаковой политики придерживаются абсолютно все застройщики.

Вот результат (самые разные дома, самые разные районы города, разные застройщики):
- "Мы платим более 10 тысяч рублей в месяц за трехкомнатную квартиру в новом доме..."
- "Управляющая компания самовольно повысила плату за содержание жилья с 12 до 15 рублей за квадратный метр..."
- "В квитанции, якобы по решению жильцов, внесена плата за парковку в размере 1500 рублей в месяц..."
- "При заключении договора долевого строительства, потребовали внести аванс 50 тысяч рублей на счет управляющей компании, как квартплату за несколько месяцев вперед..."

и так далее, до бесконечности; таких писем и обращений у меня с десяток, а если поискать по форуму "Общение соседей" на E1.RU, то число примеров легко можно довести и до сотни.

Таким образом

Collapse )

 
Вы все еще мечтаете о квартире в новом доме?